Tokenizar inmuebles

Tokenizar inmuebles

Hace un tiempo me topé con uno de esos idólatras del internet del valor, que muy seguro de sus conocimientos informáticos (e ignorante de otra norma que no sea el código fuente) afirmaba:

Hay que tokenizar los inmuebles, porque sólo es fiable la información descentralizada y no lo que digan unos papeles viejos llevados por un notario

Desconozco si es posible soltar más majaderías en menos palabras, pero dado que así opinan algunos, igual es el momento de hablar del Internet del valor y de la tokenizacion de inmuebles.

El Internet del valor

No se por qué pero cada vez que alguien me habla del Internet del valor, fulminantemente me acuerdo el anuncio en el que se proclamaba

¿A qué huelen las nubes?

La verdad es que es un anuncio que me ha hecho pensar mucho, pero por más que pienso, sigo sin entender qué tiene que ver el olor de las nubes con la higiene íntima femenina.

El que todo tiene un valor es algo obvio, pero el querer fijar el valor de todo es bastante estúpido, y lo único que provoca es una espiral de especulación, en la que el batacazo que se van a pegar algunos, puede ser formidable.

Centrándome en inmuebles, seré el único que he visto certificados de tasación hechos por empresas especializadas, en las que se indicaba un valor de los mismos para poder hipotecar, pero tres años después el inmueble no se vendía  ni por la mitad del precio.

Hay un dicho jurídico muy antiguo según el cual.

Confundir valor con precio es de necio

Tras el Internet del valor, lo que hay es meros esquemas de ponzi, aunque mucho me temo, que como en su día sucedió con las puntocom, con los sellos de correo, o con las famosas preferentes, los ciudadanos seguirán sin entender qué es eso.

Lo cierto es que si se quiere tokenizar inmuebles es indispensable que el token acredite tanto la identidad de la finca, como su titularidad (y si de camino acredita otras cosas mejor que mejor), otro tipo de token es un mero archivo informático con información no veraz, y por tanto sin valor alguno.

Hace falta tokenizar los inmuebles en España

Supongo que de tanto picar tecla programando, el chaval, había olvidado un detalle importante.

Los inmuebles en España ya están tokenizados.

Si aún no te has enterado que una referencia catastral es un token y que como resumen alfanumérico es un hash (ojo que no es un hash en el sentido de cifrar para ocultar la información, sino una simple operación matemática que permite comprobar la integridad de algo):

  • O no sabes qué es un token y un hash
  • O no sabes qué es y para que sirve la referencia catastral
  • O no sabes qué es el Registro de la Propiedad

 

De hecho no es la referencia catastral el único token de los inmuebles, pues por ejemplo está el código registral único que tiene el registro de la propiedad al que alude el artículo 9 de la Ley Hipotecaria (aunque su utilidad me resulte más que dudosa, primero porque ya el inmueble está identificado con su número de finca registral, y segundo porque nada añade a la referencia catastral)

Obviamente soy más que consciente de que la referencia catastral no es un token con el que se puede negociar con el inmueble:

  • Porque el catastro no acredita la titularidad de las fincas
  • Porque el catastro no es totalmente fiable sobre la identidad de las fincas
  • Porque ninguna ley da al catastro la naturaleza jurídica de token (entre otras cosas porque ninguna ley regula ni define que es un token)

 

Sin embargo no podemos desconocer las ventajas de la referencia catastral, y que de intentar tokenizarse la propiedad inmobiliaria en España, la referencia catastral es la forma más económica y fiable de tokenización.

El catastro no acredita la titularidad de las fincas

El motivo no es ya que el artículo 2 del RD 1/2004 de 5 de Marzo dispone que la finalidad del catastro es fiscal.

El artículo 3.3 presume la veracidad de los datos catastrales, pero dejando claro que esa veracidad admite prueba en contra y que queda a salvo el Registro de la Propiedad (y por tanto artículos como 1.3, 34, 38, 41 de la Ley Hipotecaria -de los que hablaremos-)

El mismo artículo 9 en caso de discrepancia entre titularidad catastral y registral, da preferencia a la segunda (salvo que la alteración catastral esté provocada por un título posterior al inscrito en el registro de la propiedad)

Siendo lo anterior cierto, no menos cierto es:

  1. Que la ley reconoce que la titularidad catastral presume la titularidad real (por más débil que sea la presunción)
  2. Que la consecuencia principal de esta presunción es que el titular catastral tiene obligaciones tributarias (pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, y del IRPF)

 

El catastro no acredita la identidad de las fincas

Conforme al artículo 11 del Texto Refundido de la ley del Catastro, este es obligatorio y se forma:

  1. Declaraciones, comunicaciones y solicitudes.
  2. Subsanación de discrepancias y rectificación.
  3. Inspección catastral.
  4. Valoración. 

 

Siendo esto cierto, no menos cierto es que el sistema es tan deficiente que en el año 2017 el estado se ha gastado la friolera de cinco millones y medio de euros sólo en analizar la calidad métrica de la catastral.

Vuelvo a repetir que todo eso de blockchain está muy molón, pero si entendemos que es lo mismo un token que surge del código fuente, que un token que tiene otro origen, simplemente es que no nos hemos enterado de que va la película (pero cada uno que venda el humo que tenga por conveniente, si hay un idiota dispuesto a comprarlo)

Sobre la coordinación de catastro y registro este vídeo es muy explicativo

Las alteraciones catastrales que hacen los notarios y su similitud a un smart contract

Pues en cierta medida sí.

Si partimos de la idea de un smart contract, no como un contrato, sino como un procedimiento automatizado, lo cierto es que las bases de datos del Catastro son modificadas de forma automática por los notarios cada vez que hay una alteración de titularidad inmobiliaria.

Sobre el Servicio de Tramitación Inmobiliaria tiene escritos 22 post mi compañero Miguel Prieto Escudero, así que para los que quieran saber su funcionamiento me remito a su blog.

Otra cosa distinta es que puedan hacerse notarialmente smart contracts adicionales sobre bienes inmuebles, o el valor de las bases de datos notariales creadas por los índices y posibilidades de uso de las mismas (pero para eso, seguro que los fantásticos profesionales del Consejo General del Notariado y de la Agencia Notarial de Certificación, tienen mucho más que aportar que yo -de hecho a tal efecto crean y acuden a muchos eventos sobre el tema-)

Qué problemas habría de resolver si queremos tokenizar los inmuebles en España

Siendo razonablemente fiable el Catastro en España, dista mucho de ser exacto, por lo que sería recomendable comprobar la identidad física de las fincas con un mínimo de rigor, pero para ello harían falta geómetras y deslindes, y eso cuesta tiempo y dinero.

Dicho de otro modo, hacer tu token que se refiere a una realidad física, sin que esta esté bien identificada, es tan absurdo como la tontería de ahora en la que venden hamburguesas veganas (lo siento pero para los que comimos filetes rusos hechos por las abuelas, ya aceptar una hamburguesa nos parece una majadería)

Una vez identificadas las fincas, y por más que hablemos de papeles viejos, la propiedad no se determina por consenso (como pretenden los adoradores de blockchain) sino por el título y el modo o por cualquiera de los medios a los que alude el artículo 609 del Código Civil.

Podrían algunos intentar defender que el token inmobiliario lo ofrece el registro dela propiedad, pero eso nuevamente es absurdo, pues la propiedad no la atribuye el registro sino la adquisición; pero sobre todo porque el registro no convalida actos y contratos nulos según el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, dado que el registro protege pero no atribuye la propiedad.

Algún despistado habla de la función calificadora del Registrador de la Propiedad, pero sin desmerecer la importancia de la misma no podemos olvidar: primero que califican documentos notariales, judiciales o administrativos (por lo que ya hay un funcionario realizando previamente un control de legalidad) pero sobre todo que la identidad de las partes y la capacidad quedan fuera de la calificación (entre otras cosas porque las partes no comparecen ante el Registrador).

El siguiente problema del Registro es que no acredita la identidad física del bien objeto del dominio salvo contados casos contemplados en el artículo 9 de la ley hipotecaria y sólo tras la entrada en vigor de la ley 13/2015, que por otra parte se está aplicando más de modo formal que real, pues en mi experiencia, a las partes esa coordinación les importa un comino y confiesan lo que sea con tal de que cuanto antes se firme e inscriba la escritura.

Distinto es si cabe montar una blockchain notarial que sustituya al Registro de la Propiedad, y a mi entender dando a esa blockchain el valor de los arts 32 y 34 de la LH no habría problema alguno (parece disparatado pero el ejemplo de las bases de datos de titularidad real que se usan para la  lucha contra el blanqueo, hace que la propuesta no sea disparatada -a fin de cuentas es una base de datos o registro a cargo de un funcionario público-)

En todo caso estando tokenizados los inmuebles tanto por la referencia catastral, como por el número de finca registral, intentar crear un tercer token, sin más valor que el consenso de unos nodos, y sin un contraste mínimamente serio con la realidad física y jurídica de las fincas, es el enésimo intento de vender humo por parte de quienes sin entender de criptodivisas, siguen hablando de blockhain.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *